L’encadrement des loyers dans les villes tendues : cadre, enjeux et bonnes pratiques
Immobilier • Loyers • Régulation
EVOLOC – 2 Mai 2025
Face à la flambée des loyers dans certaines métropoles françaises, la loi impose depuis 2019 un dispositif d’encadrement des loyers dans les « zones tendues ». Objectif : limiter les hausses excessives et protéger les locataires tout en garantissant la rentabilité des propriétaires.
Dans cet article, nous détaillons le mécanisme de l’encadrement des loyers, son périmètre, ses modalités d’application et les bonnes pratiques pour rester en conformité.
1. Qu’est-ce qu’une zone tendue ?
Les « zones tendues » sont des secteurs géographiques où l’offre locative est insuffisante au regard de la demande. Elles sont définies chaque année par décret et concernent aujourd’hui une cinquantaine d’agglomérations (Paris, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier…). Dans ces territoires, la loi ELAN et la loi Alur encadrent les loyers à la relocation et, dans certains cas, au renouvellement de bail.
2. Cadre légal et loyers de référence
L’encadrement s’appuie sur deux niveaux de loyers de référence :
- Loyer de référence : valeur médiane constatée dans la zone, selon la typologie et la localisation du logement.
- Loyer de référence majoré : plafond toléré fixé à +20 % du loyer de référence.
Depuis la loi Élan, les préfets peuvent adapter ces plafonds à la hausse ou à la baisse, en fonction de l’évolution du marché locatif local.
3. Modalités d’application
L’encadrement s’applique :
- Au renouvellement de bail : si le loyer en place dépasse le loyer de référence majoré, il doit être réduit.
- À la relocation : le loyer proposé ne peut excéder le loyer de référence majoré.
Le bailleur doit indiquer, dans le contrat de location, le loyer de référence et, le cas échéant, le loyer de référence majoré, ainsi que la source des données. À défaut, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.
4. Impact sur le marché et retours d’expérience
Les premiers bilans montrent une modération des loyers dans les secteurs les plus tendus, sans pour autant freiner l’investissement. Les investisseurs s’orientent vers des logements optimisés (petites surfaces, colocations) et privilégient la qualité de gestion pour sécuriser leurs revenus.
5. Bonnes pratiques pour les bailleurs
- Veiller à la bonne estimation : utiliser les observatoires locaux et comparer plusieurs sources de données.
- Mettre à jour le bail : intégrer systématiquement les loyers de référence dans le contrat.
- Améliorer la performance du bien : travaux d’isolation ou d’aménagement peuvent justifier un complément indexé sur l’indice de référence.
- Faire appel à un gestionnaire professionnel : comme EVOLOC, pour sécuriser la conformité et la relation locataire.
Conclusion
L’encadrement des loyers dans les zones tendues vise un équilibre entre protection des locataires et attractivité pour les propriétaires. Bien compris et appliqué, ce dispositif permet de limiter les excès tout en maintenant un marché locatif dynamique. Pour vous accompagner dans vos baux, de la fixation du loyer à la rédaction du contrat, faites confiance à EVOLOC pour une gestion rigoureuse et conforme à la réglementation.