Transformer un grand appartement en deux logements locatifs : compteur divisionnaire ou deuxième compteur, quelles solutions ?

Acheter un grand appartement à rénover dans l’objectif de le diviser en deux logements est une stratégie de plus en plus utilisée par les investisseurs immobiliers. Cela permet d’augmenter la rentabilité locative tout en valorisant l’espace disponible.

Cependant, une question essentielle se pose rapidement : comment gérer la distribution de l’électricité entre les deux logements ? Faut-il opter pour un compteur divisionnaire ou faire installer un deuxième compteur électrique indépendant ? Voici une analyse complète des deux options, avec les démarches et les aspects techniques à anticiper.

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Étapes préalables avant la division

Avant toute chose, voici les étapes clés à suivre pour valider la faisabilité de votre projet :

1. Vérifiez la configuration des lieux : le logement dispose-t-il d’une surface suffisante et d’une distribution qui permet la séparation ?
2. Assurez-vous qu’il est techniquement possible de créer deux salles d’eau, deux cuisines et deux WC. Cela implique notamment :
   • Une arrivée d’eau et une évacuation pour chaque future cuisine et salle d’eau.
   • Une capacité suffisante du réseau d’évacuation existant ou la possibilité de le modifier.
   • Un espace suffisant pour installer deux ballons d’eau chaude ou une distribution adaptée.
3. Consultez le règlement de copropriété pour vérifier qu’il n’interdit pas la division d’un lot.
4. Déclarez les travaux en mairie via une déclaration préalable si la division change la répartition des surfaces ou modifie les lots.
5. Établissez un projet de travaux avec un artisan ou architecte qui prévoit les séparations techniques, les accès indépendants, les réseaux et les normes.

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Cas 1 : Garder un seul compteur électrique et installer un compteur divisionnaire

Dans cette configuration, vous gardez un seul abonnement principal auprès d’un fournisseur d’électricité. Un sous-compteur (appelé compteur divisionnaire) est ensuite installé pour mesurer la consommation du deuxième logement.

Avantages :

• Moins coûteux à installer qu’un deuxième compteur.
• Installation rapide et peu complexe.
• Aucun dossier à déposer auprès d’Enedis.

Aspect légal à respecter :

En France, la revente d’électricité est encadrée par la loi. Vous ne pouvez pas revendre l’électricité au kWh exact via un sous-compteur. En revanche, deux solutions sont légales :

1. Forfait de charges : Vous fixez un montant fixe mensuel pour les charges (y compris l’électricité), défini dans le bail. C’est simple à gérer, mais vous assumez les éventuels dépassements de consommation.
2. Provision sur charges : Vous facturez une estimation mensuelle des charges et vous effectuez une régularisation annuelle sur la base des consommations réelles. Cela demande plus de rigueur comptable mais permet d’être au plus juste.

Cette solution est adaptée lorsque vous gérez vous-même le bien ou dans le cas de locations meublées ou de courte durée.

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Cas 2 : Installer un deuxième compteur électrique indépendant

Cette option consiste à créer deux installations électriques totalement indépendantes, avec deux abonnements distincts. Chaque locataire souscrit son propre contrat avec un fournisseur d’énergie.

Démarches à suivre :

1. Faites réaliser un devis par un électricien pour séparer les circuits électriques.
2. Créez deux tableaux électriques indépendants.
3. Faites la demande d’un nouveau point de livraison auprès d’Enedis pour le second logement.
4. Enedis procède au raccordement du nouveau compteur, sous réserve de faisabilité technique.
5. Une fois installé, chaque logement fonctionne comme une entité totalement autonome.

Avantages :

• Chaque locataire gère sa propre consommation et son contrat.
• Aucune gestion de refacturation de votre part.
• Solution conforme pour deux baux d’habitation distincts.

Coût à prévoir : Le raccordement d’un nouveau compteur est généralement facturé entre 500 et 1500 euros selon la complexité des travaux.

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Quelle solution choisir ?

Critère	Compteur divisionnaire	Deuxième compteur
Coût d'installation	Faible	Plus élevé
Délai de mise en œuvre	Rapide	Plus long
Démarches administratives	Simples	Dossier à constituer auprès d'Enedis
Autonomie des locataires	Non	Oui
Légalité de la refacturation	Encadrée	Conforme

Notre conseil : Pour une location de courte durée ou une colocation, le compteur divisionnaire avec forfait de charges peut suffire. En revanche, pour deux baux séparés de longue durée, le deuxième compteur est fortement recommandé pour une gestion simple et conforme.